비거주자(non-resident)에 대한 소득세법(소득세법)의 자산양도 규정에 따라 귀하가 기재한 부동산 거래내역(취득가 2.95억원 →양도가 9.9억원, 보유기간 7년)을 종합하여 분석 및 세무계산을 합니다.

⚖️ 1. 비거주자(비거주자) 판정기준

법적 정의 :

양도 시점에 한국에 계속 거주하지 않은 183 일 이상(입국 당일 포함)입니다.

포함: 해외에 장기 체류 중인 한국 국적자, 거주 조건을 충족하지 못한 외국인.

당신의 상황:

거래 시 위의 조건이 충족되면 비거주자 양도세 특례(비거주자 양도세 특별 규칙)가 적용됩니다.

2. 비거주자 양도세율 및 산정논리

(1) 기본 세율 :

고정세율 22% 적용(거주자는 보유기간에 대한 누진세율 감면을 받을 수 있지만 비거주자는 그렇지 않습니다)

과세표준: (매매가 - 취득가 - 필요경비)

(2) 필요경비 산정 :

항목 산출 기준 예상 금액 (억원)

취득가 매매계약서 명시 가액 2.95

취득세/등록세 등 취득가 × 4.6% (표준율) 0.136

중개수수료 취득가 × 0.9% (법정 상한) 0.027

필요경비 합계 - ≈3.113

(3) 양도차액 및 산출세액:

양도차액 = 9.9억 (매매가) - 3.113억 (필요경비) = 6.787억원

예상 세액 = 6.787억 × 22% = **1.493억원**

✅ 참고: 필요경비에 개량비·이자비용 증빙 시 추가 공제 가능 .

⚠️ 3. 주의사항: 추가 부담 가능성

지방소득세 가산 :

양도세의 10% 추가 징수（세액 기준 1.493억 × 10% = 0.1493억원）。

총 납부액 ≈ 1.642억원.

외화환산 의무:

비거주자의 경우 매매대금 전액을 원화로 환산 후 과세（환율 적용일 기준）.

신고 누락 시 가산세:

양도일 기준 3개월 이내 미신고 → 20% 가산세 부과 .

4. 신고 절차 및 필수 서류

(1) 신고 시한:

계약 체결일로부터 2개월 이내 관할 세무서에 비거주 양도소득 신고.

(2) 제출 서류 :

비거주 확인서: 외국 거주증명서 또는 출입국사실증명.

양도소득과세표준신고서(정부양식 17호).

매매계약서 사본 및 취득 당시 등기부등본.

외화매매 증빙(해외송금 확인서 등).

실행 권고:

세무사 협의 필수: 외화환산 시점·공제항목 최적화를 위해 거래 전 전문가 검토 권장 .

한국출입국 기록: 체류기간 확인을 위해 출입국사실증명 사전 발급.

결론: 예상 납부 세액

최종 납부액: 약 1.642억원（양도세 1.493억 + 지방세 0.1493억）.

절세 전략:

필요경비 증빙 강화（예: 리모델링 비용 영수증 추가）→ 과세표준 하향 가능.

매매 시점 거주자 전환 검토（단, 183일 체류 요건 충족 시에만）.

✨ 요약:

비거주 요건下 부동산 양도세는 고정 22% 적용되며, 약 1.64억원 예상됩니다.

반드시 계약 후 2개월 내 신고하여 가산세 방지하시고, 취득 당시 증빙 철저히 준비하세요.

☎ 문의처: 국세청 비거주자 과세코너 (1544-3221) 또는 세무사 상담 권고